ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM là gì? Có nên đầu tư đất trồng cây hàng năm

Đất trồng cây hàng năm được xếp vào nhóm đất nông nghiệp. Đây là loại đất chủ yếu của nước ta và phân bổ khắp các tỉnh thành.

Trong những năm gần đây, việc mua bán đầu tư trên nhóm đất này diễn ra nhộn nhịp, thường xuyên. Nếu bạn đang có nhu cầu tìm hiểu, đầu tư trên đất trồng cây hàng năm thì nên tham khảo bài viết này.

Bài viết sẽ phân tích toàn diện các vấn đề liên quan đến đất trồng cây hàng năm. Từ đó giúp bạn có cái nhìn khái quát về loại đất này để làm nền tảng cho các quyết định của mình.

Mục lục:

  1. Đất trồng cây hàng năm là gì?
  2. Thời hạn sử dụng đất trồng cây hàng năm
  3. Hạn mức sử dụng đất trồng cây hàng năm
  4. Có xây nhà trên đất trồng cây hàng năm được không?
  5. Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây hàng năm sang đất ở
  6. Có nên đầu tư trên đất trồng cây hàng năm

Căn cứ bài viết:

+ Luật Đất đai 2013.

+ Thông tư 27/2018/TT-BTNMT.

+ Các văn bản pháp luật liên quan.

gánh lúa duongtrungoanh

1. Đất trồng cây hàng năm là gì?

Để giúp bạn đọc nắm vững thông tin về đất trồng cây hàng năm. Bài viết sẽ nêu rõ định nghĩa và phân loại chi tiết để bạn đọc có cái nhìn bao quát về loại đất này.

1.1 Định nghĩa đất trồng cây hàng năm

Theo Phụ lục số 01 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất trồng cây hàng năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được gieo trồng, cho thu hoạch và kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời gian không quá một năm; kể cả cây hàng năm được lưu gốc để thu hoạch trong thời gian không quá năm năm và trường hợp trồng cây hàng năm theo chế độ canh tác không thường xuyên theo chu kỳ.

1.2 Phân loại đất trồng cây hàng năm

Đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác. Đất trồng lúa gồm đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nước còn lại và đất trồng lúa nương. Đất trồng cây hàng năm khác gồm đất bằng trồng cây hàng năm khác và đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác.

Vì sao phải phân loại đất trồng cây hàng năm với các loại đất khác

Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất. Nếu người sử dụng sai mục đích thì sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật. Trường hợp nhẹ thì bị phạt tiền sử dụng đất, buộc thu hồi hiện trạng đất ban đầu. Trường hợp nặng có thể bị thu hồi lại đất.

Vì vậy, việc nắm rõ loại đất đang sử dụng là điều cần thiết. Từ đó có thể giúp chủ đất sử dụng đúng mục đích, phát huy tốt nhất quyền và nghĩa vụ của mình.

Căn cứ Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì đất đai được phân làm 3 nhóm chính. Gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.

Trong nhóm đất nông nghiệp, gồm các loại đất sau:

+ Đất trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác);

+ Đất trồng cây lâu năm;

+ Đất rừng sản xuất;

+ Đất rừng phòng hộ;

+ Đất rừng đặc dụng;

+ Đất nuôi trồng thuỷ sản;

+ Đất làm muối;

+ Đất nông nghiệp khác (gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phụ vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia sức, gia cầm và các loại động vật khác; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh).

cây lúa duongtrungoanh

1.3 Mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm

Theo khoản 2 Điều 13 Luật Đất đai 2013, Nhà nước sẽ quyết định mục địch sử dụng đất. Căn cứ theo mục địch sử dụng đất, đất đai được phân loại thành 3 nhóm chính.

Cụ thể, gồm: Nhóm đất nông nghiệp; Nhóm đất phi nông nghiệp; Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng (Điều 10 Luật Đất đai 2013).

Theo đó, căn cứ điểm a khoản 1 Điều 10, đất trông cây lâu năm được xếp vào nhóm đất nông nghiệp.

Thực tế, việc phân loại đất trồng cây lâu năm với các loại đất khác để người sử dụng đất có căn cứ để sử dụng đúng mục đích. Mục đích sử dụng đất cũng được ghi cụ thể trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn gọi sổ đỏ).

ba đi thăm lúa duongtrungoanh

2. Thời hạn sử dụng đất trồng cây hàng năm

Theo quy định của pháp luật, tuỳ loại đất sẽ có thời hạn sử dụng khác nhau. Theo đó, thời hạn sử dụng của từng loại đất được ghi cụ thể tại trang 2 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.1 Thời hạn sử dụng đất trồng cây lâu năm là bao lâu?

Theo quy định pháp luật, thời hạn giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là không quá 50 năm. Khi đất hết hạn sẽ được Nhà nước xem xét tuỳ theo từng trường hợp cụ thể.

Trường hợp bắt buộc thu hồi khi hết hạn sử dụng

Điều này được quy định từ Điều 61 đến Điều 65 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, Nhà nước sẽ thu hồi đất khi:

+ Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;

+ Thu hồi vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

+ Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai (đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục);

+ Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe doạ tính mạng con người.

Trường hợp không bị thu hồi khi hết hạn sử dụng

Trong trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu thì Nhà nước sẽ xem xét tiếp tục cho thuê đất.

Như vậy, nếu không nằm trong những trường hợp bắt buộc thu hồi (2.2.1) thì khi hết thời hạn sử dụng đất, Nhà nước sẽ căn cứ vào nhu cầu, nguyện vọng của người sử dụng đất để xem xét.

2.2 Hết hạn sử dụng đất thì có cần gia hạn không?

Đất trồng cây hàng năm là đất sử dụng có thời hạn. Vì vậy, khi hết hạn sử dụng đất thì người sử dụng cần làm thủ tục gia hạn.

Tuy nhiên, để giảm áp lực pháp lý cho người dân, Nhà nước chia làm 2 trường hợp: cần gia hạn và tự động gia hạn.

Trường hợp cần gia hạn

+ Tổ chức sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

+ Tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.

Căn cứ Điều 126 Luật Đất đai năm 2013.

Pháp luật không thừa nhận giao dịch bất động sản bằng hình thức lập vi bằng

Thủ tục gia hạn

Căn cứ Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn về thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất.

Chuẩn bị hồ sơ gia hạn đất trồng cây hàng năm như sau:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đầy đủ hồ sơ người sử dụng nộp đến bộ phận Một cửa (hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp xã) để đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất.

Nếu hồ sơ không hợp lệ sẽ yêu cầu người sử dụng đất bổ sung hồ sơ đến khi đầy đủ.

Người gia hạn thời gian sử dụng đất sẽ phải đóng lệ phí gia hạn.

Theo quy định pháp luật thì toàn bộ thời gian gia hạn sẽ được tiến hành không quá 15 ngày.

Lưu ý: Người sử dụng đất phải làm thủ tục gia hạn trước khi đất trồng câu hàng năm hết hạn tối thiểu 6 tháng.

Trường hợp không cần gia hạn

Căn cứ khoản 2, Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn tại khoản 1 Điều 126 và khoản 3 Điều 210 Luật Đất đai 2013 thì không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng mà không cần gia hạn. Tuy nhiên, người sử dụng đất cần phải làm thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục quy định tại khoản 3 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

ruộng lúa bậc thang duongtrungoanh

3. Hạn mức sử dụng và việc bồi thường khi thu hồi đất

Hạn mức sử dụng đất được Nhà nước quy định tại Điều 15 Luật Đất đai năm 2013.

3.1 Hạn mức sử dụng đất trồng cây hàng năm

Căn cứ vào Điều 129 và Điều 130 Luật Đất đai 2013, hạn mức giao đất trồng cây hàng năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân:

+ Không quá 03 héc ta đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

+ Không quá 02 héc ta đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 héc ta.

+ Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm của hộ gia đình, cá nhân là không quá 30 héc ta đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; Không quá 20 héc ta đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.

3.2 Việc bồi thường khi thu hồi đất

Để đảm bảo quyền lợi và lợi ích hợp pháp của công dân, Nhà nước cũng quy định phí đền bù khi hồi đất.

Căn cứ Điều 77 Luật Đất đai 2013:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất. Cụ thể:

+ Diện tích đất nông nghiệp trong hạn mức được giao đất (Không quá 03 héc ta đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; Không quá 02 héc ta đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác).

+ Diện tích đất nông nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng (Không quá 30 héc ta đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; Không quá 20 héc ta đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác).

+ Diện tích đất do được nhận thừa kế.

+ Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại.

+ Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng vượt hạn mức trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành (1/7/2014) thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Trường hợp bồi thường khi không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 1/7/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận; Hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định thì sẽ được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng. Tuy nhiên, diện tích bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013.

ngôi nhà bên cây | dương trung oanh

4.Có xây nhà trên đất trồng cây hàng năm được không?

Mục đích sử dụng đất được Nhà nước quy định. Để biết mục đích sử dụng của mảnh đất, bạn có thể xem tại trang 2 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Pháp luật quy định đất thổ cư mới được phép xây nhà để phục vụ mục đích ở lâu dài.

4.1 Nhóm đất nông nghiệp với mục đích trồng trọt

Như ở trên tôi đã đề cập, đất trồng cây lâu năm là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Mục đích dùng để canh tác các loại cây cho thu hoạch và kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời gian không quá một năm. Vì vậy, đất trồng cây hàng năm được phục vụ vào mục đích canh tác nông nghiệp.

Nếu muốn xây nhà, bạn phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Tuy nhiên, không phải lúc nào cũng được chuyển mục đích sử dụng.

Việc chuyển mục đích sẽ được cơ quan chức năng địa phương xem xét theo kế hoạch sử dụng đất từng năm và quy định pháp luật. Điều này sẽ hạn chế việc chuyển đổi mục đích vô tội vạ, làm thất thoát tài sản Nhà nước và hoang hoá đất đai.

4.2 Trường hợp có thể xây nhà phục vụ mục đích nông nghiệp

Trên thực tế, đất trồng cây hàng năm nằm trong nhóm đất nông nghiệp. Mục đích của loại đất này dùng để trồng trọt. Chính vì vậy, việc xây nhà phục vụ mục đích ở lâu dài thì không được phép.

Nếu bạn xây nhà vườn sinh thái/trang trại/nhà kính,… phục vụ cho mục đích trồng trọt/chăn nuôi thì không cần chuyển đổi mục đích sử dụng. Tuy nhiên, bạn cần phải nộp hồ sơ đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai; hoặc tại UBND cấp huyện; hoặc tại Phòng tài nguyên môi trường.

khoai lang + dat trồng cây hàng năm

5. Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây hàng năm sang đất ở

Để xây nhà phục vụ mục đích ở lâu dài bạn cần chuyển đổi sang thổ cư.

5.1 Điều kiện để chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất ở

+ Phù hợp quy hoạch quyền sử dụng đất chi tiết;

+ Kế hoạch sử dụng đất chi tiết;

+ Quy hoạch xây dựng đô thị;

+ Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

+ Đáp ứng được diện tích đất ở tối thiểu cho phép tách thửa tại địa phương nơi có đất.

5.2 Các bước thực hiện

Chuẩn bị hồ sơ

Căn cứ khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất cần phải chuẩn bị hồ sơ gồm:

+ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Sổ đỏ).

Trình tự thực hiện

+ Nộp hồ sơ tại bộ phận Một cửa; hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh nơi có đất.

+ Tiếp nhận hồ sơ.

+ Giải quyết yêu cầu.

Trong thời gian giải quyết yêu cầu, cơ quan thuế sẽ gửi thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính đối (nộp tiền sử dụng đất) với yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Sau khi nhận thông báo, bạn cần nộp đủ số tiền trên thông báo theo thời gian quy định.

+ Trả kết quả.

Thời hạn giải quyết yêu cầu không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; Không tính vào các ngày nghỉ, lễ, tết, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

5.3 Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng

Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

Khi chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.

Lưu ý: Căn cứ Điều 18 Luật Đất đai 2013, Nhà nước quyết định giá đất:

+ Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất;

+ Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.

Từ căn cứ trên, có thể xác định số tiền cần đóng để chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Tiền sử dụng đất = tiền sử dụng theo giá đất ở – tiền sử dụng theo giá đất nông nghiệp.

thu hoạch lúa + đất trồng cây hàng năm + duongtrungoanh

6. Có nên đầu tư trên đất trồng cây hàng năm?

Để quyết định có nên đầu tư trên đất trồng cây hàng năm đòi hỏi bạn phải xem xét trên nhiều khía cạnh. Việc này sẽ giúp bạn xác định rõ tiềm năng sinh lợi và rủi ro phải chịu khi đầu tư ở lĩnh vực này.

Đây là những yếu tố bạn cần cẩn trọng cân nhấc khi đầu tư vào đất trồng cây hàng năm.

6.1 Xác định mục đích mua đất trồng cây hàng năm

Mua đất để sản xuất, canh tác

Nếu xác định mục đích mua đất để sản xuất, canh tác thì đòi hỏi bạn phải tìm hiểu thật kỹ về tiềm năng phát triển. Cụ thể, các yếu tố cần xem xét đầu tiên: khí hậu, thổ nhưỡng, thời tiết,… có phù hợp loại cây trồng bạn định canh tác.

Khi đã xác định rõ, người mua cần tìm hiểu kỹ các thông tin như: Hồ sơ pháp lý; Thông tin quy hoạch; Giá cả thị trường;… để tối ưu nhất việc đầu tư.

Mua đất để đầu tư sinh lợi

Thời gian qua, có rất nhiều nhà đầu tư săn tìm các mảnh đất nông nghiệp có vị trí đẹp. Sau đó, họ chờ cơ hội chuyển đổi lên thổ cư và bán giá cao hơn nhiều lần. Nếu mục đích mua đất trồng cây hàng năm để đầu tư thì bạn cần tìm hiểu kỹ.

Ửu điểm của loại hình đầu tư này là khả năng sinh lợi cực kỳ cao. Chính nhờ khả năng sinh lời cao nên rủi ro loại hình đầu tư này cũng lớn hơn nhiều. Bởi lẽ không phải mảnh đất nông nghiệp nào cũng có thể chuyển đổi lên thổ cư.

Đặc biệt, thủ tục chuyển đổi thô cư của đất trồng cây hàng năm rất phức tạp. Quy định này nhằm tránh thất thoát tài sản Nhà nước, khiến đất đai hoang hoá do đầu cơ.

6.2 Khi nào nên mua đất trồng cây hàng năm?

+ Khi đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý theo quy định pháp luật.

+ Đất phải còn hạn sử dụng.

+ Đất không bị vướng huy hoạch.

+ Giá cả phù hợp so với thị trường.

+ Tìm hiểu mảnh đất có khả năng chuyển đổi lên thổ cư được không (nếu có nhu cầu xây nhà hoặc bán lại với giá cao).

+ Tìm hiểu vị trí địa lý, thổ nhưỡng, khí hậu, thời tiết để giúp việc canh tác đạt hiệu quả cao, ổn định, lâu dài.

Bài viết: Đất trồng cây lâu năm là gì? Cách đầu tư hiệu quả, sinh lời cao


Bài viết dựa trên căn cứ pháp luật hiện hành và những trường hợp phổ biến trong thời gian qua. Thực tế, pháp luật về đất đai có nhiều quy định trong từng trường hợp cụ thể.

Đất trồng cây hàng năm lại là loại đất phổ biến ở Việt Nam. Để đảm bảo quyền lợi và hạn chế rủi ro, người sử dụng cần tìm hiểu thật kỹ các vấn đề pháp lý liên quan

Leave a Comment

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Scroll to Top