Làm MÔI GIỚI NHÀ ĐẤT - cần những gì?

Môi giới nhà đất – ngành nghề được pháp luật chính thức thừa nhận vào năm 2006, khi Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS). Nhờ vậy, các hoạt động liên quan đến việc tạo lập, mua bán, chuyển nhượng, đầu tư, kinh doanh BĐS được điều chỉnh trong khuôn khổ pháp luật một cách cụ thể.

Đây là bài viết dựa trên quá trình trải nghiệm hành nghề của tác giả và những ngày dài học hỏi, nghiên cứu chuyên ngành Luật. Hy vọng sẽ giúp mọi người có thêm thông tin cần thiết, kiến thức thực tế để trở thành người môi giới nhà đất chuyên nghiệp.

Mục lục bài viết:

1. Môi giới nhà đất là gì?

Theo khoản 2, Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS 2014 thì môi giới BĐS là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS.

Theo đó, môi giới BĐS là việc thực hiện hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên quan đến BĐS. Cụ thể, gồm: Quyền sử dụng đất; Quyền sở hữu công trình; Các Quyền liên quan như sử dụng có thời hạn, vô thời hạn, một phần hay toàn phần, quyền sở hữu nhà chung cư… ; Và các dạng quan hệ, những dạng hợp đồng: hợp đồng cho thuê, giao đất… nhằm thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê.

Dù hoạt động môi giới nhà đất đã được công nhận chính thức tại Việt Nam khoảng 15 năm nhưng vẫn được gọi là “non trẻ” so với thế giới. Tính đến tháng 6/2019, có đến gần 90% ngưới hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS (gồm làm việc tại các công ty, sàn giao dịch và hoạt động độc lập) không có chứng chỉ hành nghề. Theo số liệu báo cáo từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam được đăng trên bài báo “Thực trạng và một số kiến nghị về hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam”, ngày 07/4/2021 tại Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng.

2. Làm môi giới nhà đất cần những gì?

Được quy định tại Điều 62 Luật kinh doanh BĐS 2014. Theo đó, điều kiện để hành nghề môi giới BĐS có thể hiểu như sau:

Phải có chứng chỉ hành nghề.
Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù. Tốt nghiệp từ THPT trở lên và đã nộp hồ sơ đăng ký và kinh phí dự thi cho đơn vị tổ chức kỳ thi theo quy định.
Sàn giao dịch BĐS phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Người quản lý điều hành sàn phải có chứng chỉ hành nghề. Sàn giao dịch BĐS phải có diện tích tối thiểu là 50m2 và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.

Ngoài ra, Điều 68 Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi, bổ sung năm 2020) quy định Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS như sau:

Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
b) Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;
c) Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới BĐS.
Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS có thời hạn sử dụng là 05 năm.
Bộ trưởng Bộ xây dựng quy định cụ thể việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.

Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có giá trị 5 năm kể từ ngày cấp

Bên cạnh đó, quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức nghề môi giới, điều hành sàn giao dịch; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch, hồ sơ đăng ký dự thi sát hạch được quy định cụ thể tại Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 của Bộ Xây dựng.

3. Kỹ năng môi giới nhà đất

Phát triển các dịch vụ tư vấn và môi giới tổng hợp cho các nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch về BĐS như: dịch vụ cung cấp thông tin hàng hoá; dịch vụ kiểm tra và tư vấn tính pháp lý; dịch vụ định giá; dịch vụ thanh toán và cho vay thế chấp và dịch vụ hoàn thiện hồ sơ giao dịch về BĐS.

Những đơn vị dịch vụ này sẽ thay mặt bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các thủ tục cần thiết để BĐS được giao dịch một cách hợp pháp. Cần có một sàn giao dịch BĐS và tổ chức môi giới sẽ nằm trong sàn giao dịch này. Tổ chức này sẽ thay mặt các bên có nhu cầu thực hiện các thủ tục giao dịch với Nhà nước, làm cầu nối thanh toán giữa hai bên theo đúng quy định của pháp luật.

Người môi giới cần hoàn thiện kiến thức, kỹ năng, luôn chủ động học hỏi để phục vụ công việc này càng chuyên nghiệp hơn. Trong thời đại toàn cầu hoá thông tin, người môi giới cần tận dụng công nghệ vào các hoạt động của mình để chuẩn hoá dịch vụ.

Làm môi giới nhà đất – cần những gì

Thông qua quá trình quan sát, phân tích, đúc kết, chúng tôi đã ghi nhận lại kỹ năng môi giới nhà đất như sau.

Nhà nước cần tham gia kiểm soát tính công khai của các thông tin và chất lượng dịch vụ tư vấn (những người tư vấn được quyền yêu cầu cơ quan quản lý Nhà nước xác nhận các thông tin pháp lý về BĐS).
Cần tổ chức các lớp đào tạo trong và ngoài nước về môi giới BĐS, nâng cao trình độ nghiệp vụ người môi giới tại các công ty thương mại dịch vụ môi giới nhà đất.
Người môi giới cần chủ động tìm hiểu kiến thức pháp lý, thị trường và làm việc có trách nhiệm.

3. Thị trường nhà đất

Từ sau khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành năm 1987, đánh dấu một bước ngoặc to lớn cho sự phát triển của kinh tế. Sau tiễn hoạt động, Luật đất đai hoàn chỉnh theo từng qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung. Cụ thể, biến động qua các năm: 1993, 1998, 2001, 2003 và 2013.

Các giai đoạn phát triển của thị trường nhà đất

1987 – 2000: Từ năm 1987, thị trường BĐS manh nha hoạt động thông qua các chủ trương bán hoá giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê sử dụng. Đến năm 1993, Luật Đất đai được Quốc hội thông qua cùng với nền kinh tế trong nước chuyển từ bao cấp sang thị trường đã thúc tạo nền tảng cho BĐS phát triển. Tuy nhiên, đến năm 1995-1999 thì cơn sốt hạ nhiệt và đóng băng.
2001 – 2013: Là thời điểm Việt Nam và Mỹ ký kết Hiệp định Thương mại song phương khiến giá đất và giá vàng tăng cao. Nhiều người còn sử dụng vàng để định giá BĐS và những tài sản lớn. Năm 2008, khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu khiến thị trường BĐS tuột dốc, lạm phát và lãi suất ngân hàng tăng cao. Từ năm 2008 đến 2013: thị trường BĐS đi ngang và vẫn không có dấu hiệu khởi sắc trở lại.
2014 – 2020: Đầu năm 2014 thị trường BĐS “ấm” dần và lập đỉnh trở lại. Thời điểm năm 2016 – 2018, BĐS tăng nhanh, nhiều nơi tăng đến 300%. Cuối 2019 đầu 2020, thị trường BĐS rơi vào điểm cuối của chu kỳ và ảnh hưởng của dịch bệnh đã khiến giá nhà đất tạm thời lắng đọng. Nhiều người quyết định chuyển sang tâm thế phòng thủ, dừng lại quan sát, nghe ngóng các kênh đầu tư khác và đặt dòng tiền vào chế độ “chờ”.

Thị trường hoạt động có chu kỳ

Từ những giai đoạn đã qua, ta có thể thấy thị trường BĐS hình thành và phát triển theo chu kỳ nhất định. Thực tế, dẫu BĐS có hạ nhiệt thì giá đất sẽ “đóng băng” chứ hiếm khi quay lại chu kỳ “chạm đáy”. Đồng thời, chu kỳ tăng, giảm của BĐS cũng bị tác động và điều chỉnh bởi các chính sách, cơ chế nhà nước, kinh tế toàn cầu, tình hình dịch bệnh,…

Theo đó, thị trường BĐS trong 10 năm tới được dự báo sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ nhờ sự gia tăng đô thị hóa tại Việt Nam. Hiện nay, tỷ lệ đô thị hóa tại Việt Nam đạt 35%, thấp hơn nhiều so với các quốc gia lân cận như Philippines (47%), Trung Quốc (60%), Malaysia (77%).

Trong 10 năm tới, tỷ lệ dân thành thị của Việt Nam ước đạt 46 triệu người, trong đó TP.HCM sẽ có gần 10 triệu dân thành thị. Số lượng các thành phố vừa và nhỏ cũng tăng lên đáng kể trong năm 2029 khi Việt Nam sẽ có 6 thành phố 1-5 triệu dân và 17 thành phố từ 0.5-1 triệu dân thành thị. Sự phát triển các các khu đô thị này kéo theo nhu cầu nhà ở rất lớn, tạo tiền đề cho sự phát triển bất động sản tại các địa phương này.

Dịch vụ môi giới nhà đất

Nghề môi giới nhà đất (dân gian gọi là “cò đất”) manh nha hoạt động từ năm 1987 – Khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành. Trong quá khứ, nhiều người hành nghề “cò đất” dùng mưu mẹo để “ăn” tiền cả người bán lẫn người mua. Vì vậy, đến nay, nghề môi giới nhà đất vẫn chưa được xem trọng.

Nhờ điều kiện tự nhiên sẵn có cùng với ràng buộc pháp lý rõ ràng, nghề môi giới nhà đất dần trở thành một trong những ngành nghề “hot”. Đây là nghề có thể giúp người môi giới “hái ra tiền” để có cuộc sống sung túc, đầy đủ. Sau một thời gian ngắn hoạt động, nhiều người còn thành lập công ty, tạo công ăn việc làm trong xã hội, đẩy mạnh phát triển thị trường BĐS, góp phần xây dựng kinh tế.

Môi giới nhà đất Thủ đô Hà Nội

Song song với thị trường BĐS trong nước, thị trường BĐS ở thủ đô Hà Nội cũng trải qua các thời kỳ, có thăng có trầm. Trước những năm 1960, ở Hà Nội chủ yếu là tư nhân mua bán nhà đất với nhau bằng sự thoả thuận, không thông qua Nhà nước. Thời điểm này, người dân chủ yếu mua bán bằng vàng và tiền mặt.

Trong 10 năm qua, thị trường Hà Nội đã những bước phát triển đáng kể. Tỷ lệ hộ gia đình thành thị ở nhà chung cư tại Hà Nội đã tăng từ 15% lên 22%. Diện tích nhà đất đô thị tăng 92%. Khu vực tập trung nhiều dân cư và dự án bất động sản nhất là 4 quận: Hà Đông, Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm.

Môi giới nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh

Thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh cũng trải qua nhiều biến động. Đến nay trở thành một trong những địa phương có giá trị BĐS cao và lượng giao dịch đứng trong “top” đầu cả nước. Tuy nhiên, điều đó cũng chứng minh rằng TP cũng trải qua nhiều đợt “nóng sốt” và “đóng băng” theo chu kỳ.

Theo báo cáo của Cục Thống kê TP Hồ Chí Minh thì năm 2020, ngành kinh doanh BĐS của thành phố ghi nhận mức giảm 4,37% so với năm 2019. Doanh thu hoạt động kinh doanh BĐS năm 2020 của thành phố đạt 235.561 tỷ đồng, giảm 9,4% so với cùng kỳ năm trước. Trong năm, TP đã hút được 876,3 triệu USD vốn từ nước ngoài (FDI) đăng ký đầu tư vào BĐS.

Thời gian qua, thị trường TP Hồ Chí Minh có sự tăng trưởng mạnh mẽ về diện tích nhà ở. Tỷ lệ hộ gia đình sống trong chung cư đã tăng từ 6% (năm 2009) lên 10% (năm 2019). Sự phát triển của thành phố tập trung nhiều ở khu vực phía Đông Nam, chủ yếu tại thành phố Thủ Đức và Quận 7. Khu vực phía Đông được kỳ vọng sẽ tiếp tục là đầu tàu phát triển bởi sự thành lập thành phố Thủ Đức.

Các yếu tố làm tăng giá đất

Để phân tích những tác động đến xu hướng phát triển của nghề môi giới bất động sản thì cần xem xét lại những yếu tố đã và đang ảnh hưởng đến ngành nghề này, cụ thể:

Sau khi dành thời gian quan sát thị trường, chúng tôi nhận thấy những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của nghề môi giới nhà đất gồm:

Tác động của cung và cầu. Theo đó, cung và cầu sẽ ảnh hưởng qua lại, dẫn đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản. Cầu phụ thuộc vào thu nhập người dân, mức độ đô thị hoá, khả năng tài chính, vay vốn,… Cung lại phụ thuộc nhiều vào tính sách xã hội, ràng buộc pháp lý,…

Ngoài ra, còn có sự bất ổn định tự nhiên của thị trường BĐS tác động lên ngành nghề này. Tại Việt Nam thì tình trạng bất ổn định trên thị trường BĐS đã diễn ra nhiều năm nay. Ngoài những nguyên nhân khách quan thì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố chủ quan khác. Cụ thể gồm: chính sách của Nhà nước, hành lang pháp lí, kiến thức kinh nghiệm nhà đầu tư, người môi giới…

4. Tâm sự nghề môi giới nhà đất

Dịch vụ môi giới nhà đất

Tại Hà Nội hiện có đến khoảng 80% giao dịch BĐS trên thị trường được thực hiện thông qua các nhà môi giới. Theo thông tin tại Hội thảo “Vai trò hoạt động môi giới trong quản lý và phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam” vào ngày 27-6-2020.

Điều này đã chứng minh tầm quan trọng của dịch vụ môi giới BĐS tác động trực tiếp đến hoạt động kinh doanh BĐS trong thời đại ngày nay. Dẫu thị trường BĐS đang giai đoạn “nóng sốt” hay “đóng băng” thì nhà đất vẫn luôn là kênh được nhiều người hướng đến.

Bởi lẽ, quan niệm “an cư lập nghiệp” đã ăn sâu vào tâm thức của người Việt Nam. Vì lẽ đó, những người từ 30 tuổi trở lên đều có nhu cầu sở hữu nhà để hoàn thành sứ mệnh “một vợ, hai con, ba lầu, bốn bánh”.

Theo ghi nhận của chúng tôi, nhóm doanh nghiệp BĐS cỡ vừa và nhỏ luôn chiếm top 3 những ngành có số lượng doanh nghiệp thành lập mới nhiều nhất, phần lớn là các sàn môi giới. Tính đến năm 2020, hiện có khoảng 15.000 doanh nghiệp BĐS, 1.200 sàn giao dịch bất động sản và hơn 400.000 nhân viên môi giới bất động sản (thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam).

Cò đất và môi giới

Theo khảo sát nhanh của blog duongtrungoanh, nhiều người vẫn cho rằng nghề môi giới không cần phải được đào tạo, chỉ cần “dẻo miệng”, biết được chỗ cần bán để kết nối với chỗ cần mua là đã kiếm được tiền.

Cò đất là những người môi giới nhà đất thiếu chuyên nghiệp. Những người này cho rằng môi giới không cần phải chịu bất cứ nghĩa vụ nào đối với bên bán lẫn bên mua. Người mua và người bán phải tự tìm hiểu, tự nắm thông tin để giao dịch, môi giới chỉ nhận giới thiệu, và nếu giao dịch thành công thì có thể nhận được tiền.

Chính quan niệm đó, mà nhiều người đang hành nghề bán nước, chạy xe ôm, nhặt ve chai cũng có thể trở thành “môi giới nhà đất” tại khu vực mình sinh sống.

“Năm 2019, cả nước có khoảng 30.000 môi giới nhà đất có chứng chỉ hành nghề”

Theo Hội Môi giới Việt Nam, tính đến năm 2019, cả nước chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề, còn lại là môi giới tự do. Vì hành nghề tự do, không được đào tạo bài bản, không có sự ràng buộc pháp lý, những “cò đất” này là một trong các nguyên nhân dẫn đến cơn sốt đất, gây nhiều hệ luỵ.

Bên cạnh đó, trong số những người được đào tạo bài bản, có cấp giấy chứng nhận hành nghề coi nhẹ chuyên môn, ngó lơ trách nhiệm đạo đức và các quy định pháp luật. Một số lượng không nhỏ các sản phẩm được môi giới chào bán không đủ tiêu chuẩn đưa vào kinh doanh, sai lệch thông tin về vị trí, giá cả, pháp lý … khiến thị trường BĐS trở nên hỗn loạn.

Theo kết quả khảo sát của Bộ Xây dựng, có đến hơn 80% nhân viên môi giới trả lời không tham gia hoặc chỉ tham gia một khóa đào tạo cho nhân viên nhưng các hình thức đào tạo chủ yếu vẫn là những nhân viên “cũ” truyền lại kinh nghiệm cho nhân viên mới.

Đạo đức người môi giới nhà đất

Việc tuân thủ theo quy tắc đạo đức là trách nhiệm của người môi giới. Khi tuân thủ theo những tiêu chuẩn này người môi giới có thể nhận ra những hành vi có thể gây hại đến khách hàng, và tìm ra hướng hành động thích hợp.

Nếu không được đào tạo bài bản, môi giới lại cố tình phớt lờ yếu tố pháp lý, gây hại đến khách hàng cũng được xem là hành vi thiếu đạo đức nghề nghiệp. Ngoài ra, những hành vi gian lận, cạnh tranh “bẩn” giữa các môi giới cũng được cho là kém văn minh. Nếu hành vi vi phạm pháp luật còn có thể bị Nhà nước xử phạt.

Để chuẩn hoá đạo đức nghề nghiệp thì người môi giới không ngừng học hỏi, trao dồi kiến thức. Từ đó, người môi giới không chỉ cung cấp những sản phẩm bổ ích cho khách hàng mà còn là người tư vấn pháp lý, chỗ dựa đáng tin cậy cho họ.

Những nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp xác định dựa trên những nguyên tắc luân lý, đạo đức phổ biến, phong tục tập quán tốt được hình thành, chấp nhận trong xã hội. Vấn đề này quan trọng bởi vì đó là một trong những thước đo của sự trưởng thành trong nghề nghiệp.