Đất đai không chỉ là tài sản giá trị lớn mà còn là nơi dung dưỡng ước mơ của nhiều người. Nắm vững kiến thức cơ bản về thủ tục mua bán nhà đất sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian, chi phí và công sức. Ngoài ra, điều này còn việc giúp bạn loại bỏ những rủi ro pháp lý khiến “tiền mất, tật mang”.
Thực tế, công dân được làm những gì pháp luật không cấm. Nhưng bạn chỉ được thực hiện giao dịch bất động sản theo quy định pháp luật. Chính vì vậy, việc tìm hiểu về quy trình và thủ tục mua bán nhà đất theo đúng quy định pháp luật là điều rất cần thiết.
Nếu bạn đang chuẩn bị mua bán nhà đất (hoặc có ý định mua bán nhà đất) thì bài viết này dành cho bạn.
1. Một số văn bản pháp luật liên quan
+ Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
+ Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, hiệu lực từ ngày 1/11/2015.
+ Luật đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018).
+ Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật đất đai, có hiệu lực từ ngày 8/2/2021.
+ Luật Nhà ở năm 2014.
+ Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 26/3/2021.
+ Bộ Luật dân sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017).
+ Và còn nhiều văn bản pháp luật khác, theo từng huống cụ thể mà tôi sẽ cung cấp trong bài viết này.
2. Tìm hiểu thông tin nhà đất
Sau khi nắm rõ một số quy định pháp luật, đây là lúc bạn nên tìm hiểu thông tin liên quan đến việc giao dịch bất động sản. Tìm hiểu thông tin sẽ giúp bạn loại bỏ những rủi ro pháp lý, tăng khả năng sinh lợi trên mảnh đất mình mua.
Đất đai là tài sản có giá trị vô cùng lớn. Nếu sơ sẩy, bạn có thể mất số tiền lên đến hàng tỷ đồng. Nếu nắm kỹ thông tin, thì bạn cũng có thể mang về lợi nhuận xứng đáng. Chính vì vậy, đây là một việc làm vô cùng quan trọng.
Để mang đến cho bạn cái nhìn khái quát hơn, tôi sẽ cung cấp từng thông tin cần tìm hiểu theo thứ tự sau:
2.1 Thông tin về quy hoạch
Nếu từng tìm hiểu sơ về quá trình giao dịch bất động sản, có lẽ bạn sẽ biết: Nếu nhà, đất nằm trong quy hoạch sẽ không được chuyển nhượng, mua bán. Vậy thì chúng ta có cần tìm hiểu thông tin về quy hoạch không?
Bởi lẽ, nếu không được chuyển nhượng, mua bán thì làm sao chúng ta có thể giao dịch được. Việc tìm hiểu chỉ thêm tốn kém thời gian. Nếu nghĩ như vậy, thì vẫn chưa hết được vấn đề cần bàn. Vì, đôi khi người bán (hoặc môi giới) cố tình cung cấp thông tin không trung thực. Hoặc thậm chí chính bản thân họ cũng không biết được tài sản nhà đất đó có nằm trong quy hoạch không.
Nếu không tìm hiểu thông tin và bạn quyết định chuyển tiền cọc để mua. Đến khi làm hợp đồng công chứng thì bạn mới phát hiện mảnh đất đó nằm trong quy hoạch và không thể làm thủ tục sang tên. Cách xử lý trong trường hợp này thông thường “các bên trao lại cho nhau những gì đã nhận”.
Tuy nhiên, giả sử bạn đã giao tiền và bên bán đã sử dụng một phần (hoặc toàn bộ) tiền của bạn và không có khả năng chi trả lại ngay. Đồng thời, tài sản cũng không thể giao dịch được. Lúc này, rõ ràng cơ hội bạn lấy lại tiền ngay là rất thấp.
Tìm hiểu thông tin về quy hoạch ở đâu?
Theo Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018 quy định:
– UBND cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện; công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở UBND cấp xã;
– Việc công bố công khai được thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Từ quy định trên cho thấy, cách chính xác nhất để giải quyết vấn đề này là: bạn cần mang bản photo sổ đỏ đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi có nhà, đất đó để hỏi thông tin. Tại đây, cán bộ công nhân viên của bộ phận này sẽ hướng dẫn và nhận hồ sơ của bạn; Hoặc sẽ hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp thông tin quy hoạch.
Trang web về thông tin quy hoạch
Riêng tại thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, bạn muốn xem thông tin quy hoạch thì có thể tra cứu tại trang web sau:
- Tại thành phố Hồ Chí Minh: https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn/
- Tại thủ đô Hà Nội: http://qhkhsdd.hanoi.gov.vn:2015/home.aspx
Ngoài ra, bạn cũng có thể nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai theo Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ngày 30-6-2014. Sau khi điền đầy đủ hồ sơ theo mẫu, bạn có thể nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã.
Bên cạnh đó, bạn cũng có thể xem thông tin quy hoạch ngay tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.2 Thông tin về pháp lý
Đây là bước bạn cần tìm hiểu về tính hợp pháp của thửa đất có được phép giao dịch hay không. Bao gồm: thông tin về tranh chấp, thông tin vay nợ thế chấp,…
Nếu thửa đất có tranh chấp hoặc là tài sản vay nợ thế chấp thì bạn không thể thực hiện sang tên. Vì vậy, khi đã “lỡ tay” xuống tiền thì nguy cơ bạn đòi lại tài sản cũng khá gian nan. Dưới đây là những thông tin pháp lý mà bạn cần biết trước khi giao dịch mua nhà đất.
– Thông tin về tranh chấp:
Thông thường, đối với những vụ tranh chấp lớn, bạn sẽ dễ dàng tiếp cận bằng nhiều hình thức. Cụ thể: thông tin từ người dân xung quanh, trên internet, hoặc trên cơ sở dữ liệu của văn phòng công chứng,…
Tuy nhiên, với những tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm”, bạn sẽ rất khó nhận biết. Đó có thể là những tranh chấp về lối đi, hàng rào, đường thoát nước,… Đối với những tranh chấp này, đòi hỏi bạn phải quan sát tinh tế, tìm hiểu thật kỹ từ địa phương xã, phường và những người dân sống tại đó.
– Thông tin về vay nợ thế chấp:
Thông thường, để biết sổ đỏ đã thế chấp vay tiền từ ngân hàng hay chưa, bạn có thể xem thông tin này ở bìa 4 (hoặc bìa 3). Hoặc trong sổ đỏ có đính kèm 1 tờ giấy riêng ghi thông tin thế chấp (có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai.
Ngoài ra, bạn có thể dùng bản photo của sổ đỏ để tra cứu thông tin vay thế chấp tại văn phòng công chứng. Điều này sẽ giúp bạn biết được người bán có dùng tài sản nhà đất vay ở các tổ chức tín dụng hay không. Tuy nhiên, nếu người bán cố tình lừa dối và vay “nóng” cho cá nhân, tổ chức thì bạn rất khó tra cứu.
Đáng chú ý, từ ngày 15-5-2021, Nghị định số 21/2021 của Chính phủ về việc thi hành Bộ luật dân sự cho phép người dân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Trước đây thì chỉ có tổ chức tín dụng mới được nhận thế chấp quyền sử dụng đất.
Chính vì vậy, bạn phải cần tìm hiểu thật kỹ bước này. Bởi lẽ, nếu lỡ chi tiền cho mảnh đất bị thế chấp “nóng”, vay lãi cao từ nhiều nơi thì bạn rất có thể sẽ mất luôn “cả chì, lẫn chài”.
2.3 Thông tin về người bán
Bên cạnh thông tin quy hoạch và pháp lý thì thông tin về người bán cũng không kém phần quan trọng. Nếu bạn biết lý do người đó bạn mảnh đất thì bạn sẽ an tâm hơn trong quá trình giao dịch. Ngoài ra, điều này giúp bạn đánh giá đúng giá trị của mảnh đất mình chuẩn bị mua. Đôi khi, việc làm này còn giúp bạn tiết kiệm kha khá tiền trong việc trả giá nữa đấy.
– Có nên mua đất thông qua môi giới?
Ngày nay, đôi khi bạn rất khó để giao dịch trực tiếp với chủ đất. Thông thường, bạn sẽ làm việc với môi giới. Đó có thể là môi giới chuyên nghiệp tại các công ty bất động sản hay chỉ là môi giới nghiệp dư tại địa phương.
Thực tế, điều này cũng không quá quan trọng. Bởi lẽ, nếu bạn làm việc với môi giới uy tín thì bạn có thể tin tưởng vào tính hợp pháp của mảnh đất đó hơn. Ngoài ra, nhiều người môi giới còn chấp nhận “cắt máu” để bạn có thể mua nhà, đất với chi phí thấp nhất có thể.
Khi mua nhà, đất thông qua các công ty bất động sản, bạn có thể an tâm về tính pháp lý. Tuy nhiên, nếu mua từ các môi giới nghiệp dư thì bạn cần tìm hiểu kỹ hơn về tính hợp pháp cũng như các tranh chấp liên quan.
Thông tin về người bán rất quan trọng. Đó là mảnh đất do một người sở hữu hay đồng sở hữu. Nếu là đồng sở hữu thì bạn cần yêu cầu được trao đổi kỹ với những người này để đạt được sự thống nhất. Làm đến bước này, bạn có thể hạn chế thấp nhất mọi rủi ro khi giao dịch mua bán nhà, đất xuống mức thấp nhất.
2.4 Thông tin khác về thủ tục mua bán nhà đất
Bên cạnh những thông tin trên thì bạn cũng cần tìm hiểu những vấn đề liên quan về thủ tục mua bán nhà đất để đạt hiệu quả tối ưu nhất. Cụ thể, gồm những đề cơ bản như: tình trạng điện, đường, trường trạm xung quanh mảnh đất. Ngoài ra, bạn cũng nên tìm hiểu về hướng mặt tiền (Đông, Tây, Nam, Bắc,…) của mảnh đất để đưa ra những lựa chọn tốt nhất.
3. Quy trình và thủ tục mua bán nhà đất
3.1 Đặt cọc
Đây được cho là bước chân đầu tiên cho việc sở hữu mảnh đất bạn chọn. Đặt cọc là căn cứ đảm bảo việc mua bán tiến hành thuận lợi. Việc đặt cọc cũng góp phần bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ cho cả bên bán và bên mua. Nếu một trong hai bên phá vỡ hợp đồng thì tiền cọc sẽ trở thành khoản phí bồi thường cho bên còn lại.
Tầm quan trọng của việc đặt cọc cũng được ghi nhận tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung) 2017. Theo đó, khoản 1, Điều 328 quy định: Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Khoản 2, Điều 328 cũng quy định:
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
3.2 Công chứng
Sau khi tiến hành đặt cọc và chuẩn bị các giấy tờ cần thiết thì bên bán và bên mua sẽ tiến hành ký hợp đồng công chứng. Hợp đồng công chứng là căn cứ pháp lý có hiệu lực và quan trọng nhất đối với giao dịch bất động sản. Đây cũng là căn cứ chính để làm thủ tục sang tên đổi chủ.
Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung 2018) quy định cụ thể: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.
Trường hợp kinh doanh bất động sản là trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên (Điển hình là trường hợp mua chung cư. Hợp đồng sẽ được bên bán – tổ chức kinh doanh bất động sản soạn sẵn, và người mua chỉ cần ký hợp đồng).
Theo đó, tại Điểm d Khoản 3 Điều 167 quy định việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại UBND cấp xã.
Các loại giấy tờ cần chuẩn bị khi đến phòng công chứng
Thủ tục mua bán nhà đất đối với bên bán:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Căn cước công dân (chứng minh nhân dân);
- Sổ hộ khẩu;
- Giấy xác nhận độc thân hoặc văn bản thoả thuận tài sản riêng – chung của vợ chồng (Nếu tài sản đồng sở hữu thì bắt buộc những người đồng sở hữu phải có mặt và ký tên đồng ý giao dịch tại phòng công chứng);
- Thông báo nộp lệ phí trước bạ.
Thủ tục mua bán nhà đất đối với bên mua:
- Căn cước công dân (chứng minh nhân dân);
- Sổ hộ khẩu.
Lưu ý: Nếu tại thời điểm bên mua là người đã có vợ (hoặc chồng) thì dù giao dịch bất động sản không có mặt vợ (hoặc chồng), pháp luật vẫn xác định đây là tài sản chung. Bởi vì, tài sản được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân. Trừ trường hợp có văn bản thoả thuận tài sản riêng (hoặc trường hợp được tặng cho).
Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết, công chứng viên sẽ tiến hành kiểm tra toàn bộ giấy tờ gốc của các bên. Sau khi xác nhận đầy đủ hồ sơ đúng theo quy định pháp luật, các bên sẽ tiến hành ký tên (và lăn tay) để giao kết hợp đồng dưới sự chứng kiến của công chứng viên.
Mua bán nhà đất không qua công chứng có hợp pháp?
Thực hiện giao kết hợp đồng tại phòng công chứng là yêu cầu bắt buộc để đảm bảo quyền lợi và lợi ích hợp pháp cho bên mua và bên bán. Bởi lẽ, trong thời gian qua, không ít người đã cố tình giao dịch những thửa đất không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Để thực hiện giao dịch, các bên đã không tiến hành công chứng hợp đồng, dẫn đến thiệt hại cho người mua.
Điển hình, việc mua bán nhà đất bằng hinh thức lập vi bằng xuất hiện rất nhiều trong những năm qua. Bạn có thể tham khảo bài viết “coi chừng mất tiền khi mua bán bằng hình thức lập vi bằng” để biết thêm.
3.3 Nộp hồ sơ và nhận sổ đỏ
Sau khi tiến hành công chứng theo quy định thì hợp đồng chính thức được giao kết. Bên mua giao tiền cho bên bán. Bên bán giao hết giấy tờ hợp pháp cho bên mua để tiến hành sang tên theo quy định.
Lúc này, bên mua sẽ mang toàn bộ hồ sơ đến bộ phận Một cửa cấp tỉnh (hoặc văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện) để tiến hành sang tên trên giấy chứng nhận (sổ đỏ).
Hồ sơ gồm có: hai bản sao sổ hổ khẩu, căn cước công dân (chứng minh nhân dân), giấy đăng ký kết hôn (giấy chứng nhận độc thân), hai bản hợp đồng đã công chứng và đầy đủ chữ ký của hai bên và sổ đỏ bản gốc.
Chi phí sang tên đối với bên mua và bên bán
Theo quy định, để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các bên phải nộp hồ sơ và các loại chi phí tại bộ phận Một cửa hoặc UBND cấp quận/huyện. Cụ thể:
- Thuế thu nhập cá nhân 2% giá trị hợp đồng do bên bán nộp.
- Phí trước bạ 0,5% giá trị hợp đồng do bên mua nộp.
- Lệ phí địa chính: 15 ngàn đồng/trường hợp.
- Lệ phí thẩm định hồ sơ bằng 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100 ngàn đồng và tối đa không quá 5 triệu đồng/trường hợp).
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 0,15% giá trị hợp đồng.
Trên thực tế, các bên có thể thoả thuận để một bên tiến hành chi trả các loại thuế phí này trong quá trình giao dịch để đỡ mất thời gian di chuyển.
3.4 Nhận và kiểm tra hồ sơ
Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ đúng quy định pháp luật, bộ phận tiếp nhận sẽ xử lý và giao giấy hẹn để người mua đến lấy sổ đỏ.
Theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thời gian đăng ký biến động khi chuyển nhượng như sau: “chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày”.
Thời gian này được tính kể từ ngày được nhận hồ sơ hợp lệ, trừ các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật.
Riêng đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.
Sau khi tiến hành nhận sổ đỏ, người mua cần đọc kỹ thông tin trên sổ. Cụ thể: họ và tên người sở hữu, địa chỉ thường trú, số căn cước công dân (chứng minh nhân dân), số lô, số thửa, diện tích đất,… để kịp thời phát hiện (nếu có sai sót và điều chỉnh).
4.Những điều cần lưu ý về thủ tục mua bán nhà đất
Để tránh mọi rủi ro không đáng có, bạn cần lận lưng các bí quyết về thủ tục mua bán nhà đất sau:
- Chỉ mua đất khi đã có sổ đỏ.
- Kiểm tra sổ đỏ (giả/sổ đã thế chấp/sổ chung…)
- Kiểm tra thông tin quy hoạch.
- Kiểm tra vị trí đất (cũng như hạ tầng kỹ thuật xung quanh).
- Tìm hiểu thông tin người bán.
- Chỉ giao dịch tại phòng công chứng.
- Không mua bán nhà đất giấy viết tay.
- Không mua bán nhà đất bằng vi bằng.
Trong trường hợp cần thiết, nên nhờ người am hiểu tư vấn khi tiến hành giao dịch.
Trên đây là “quy trình và thủ tục mua bán nhà đất đúng quy định pháp luật” mà tôi đã tiến hành nghiên cứu, phân tích và đúc kết tại đây. Hy vọng sẽ giúp bạn trong quá trình tiến hành mua bán nhà đất. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào liên quan, bạn có thể bình luận dưới bài viết, tôi sẽ trả lời trong thời gian sớm nhất.
Cám ơn bạn đã đọc bài viết!
TRUNG OANH
